Accesibilidad y propiedad horizontal 

En esta sección puedes encontrar las preguntas y respuestas de interés sobre la accesibilidad y la propiedad horizontal (comunidades de vecinos).


¿Qué se entiende por accesibilidad?

Se puede entender la accesibilidad como la posibilidad de tener acceso, paso o entrada a un lugar o actividad sin limitación alguna por razón de deficiencia, discapacidad, o minusvalía.

En este sentido, se puede hablar de:

  • Accesibilidad urbanística, referida al medio urbano o físico.
  • Accesibilidad arquitectónica, referida a edificios públicos y privados.
  • Accesibilidad en el transporte, referida a los medios de transporte públicos.
  • Accesibilidad en la comunicación, referida a la información individual y colectiva.

¿Dónde se recoge la regulación jurídica de la accesibilidad?

El artículo 9 de la Constitución Española exige a los poderes públicos garantizar el máximo bienestar de vida a todos los ciudadanos, facilitando a su vez su participación en la vida política, económica, cultural y social. Asimismo, la Constitución, en su artículo 49, teniendo en cuenta la existencia en nuestra sociedad de un círculo considerable de ciudadanos que tienen algún tipo de discapacidad física, psíquica o sensorial, preconiza una política de previsión e integración de dichas personas.

Por otra parte, el artículo 148.1.3.º y 20.º del Texto Constitucional atribuye a las Comunidades Autónomas la competencia en materia de ordenación del territorio, urbanismo, vivienda y en materia de asistencia social. En virtud de tales competencias casi todas ellas han establecido normativa que garantiza, en mayor o menor medida, la accesibilidad en las ciudades, las edificaciones, el transporte y la comunicación, siendo la normativa básica al respecto la siguiente:

Todas estas disposiciones, así como su normativa de desarrollo, están disponibles para su consulta en el apartado Legislación de discapnet.

En lo que a la normativa estatal se refiere y, centrándonos en la accesibilidad en edificios, el Real Decreto 556/1989, de 19 de mayo, por el que se arbitran medidas mínimas sobre accesibilidad en los edificios (BOE de 23 de mayo de 1.989), establecen una serie de medidas mínimas que deben garantizar la accesibilidad de las personas con discapacidad. Sin embargo, sólo resulta aplicable en ausencia de normativa autonómica, por lo que tiene escasa relevancia práctica.

Asimismo, debe mencionarse una norma de especial relevancia a estos efectos, como es la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad (BOE de 3 de diciembre de 2.003). En su artículo 10.2.a) se establece la intervención del Gobierno en el establecimiento de medidas para permitir a las personas con minusvalía a la accesibilidad a los edificios, tanto públicos, como privados.

¿Qué es la Propiedad Horizontal y dónde se regula?

La Propiedad Horizontal es la organización de un edificio de forma que cada piso y cada local independientes, por tener salida propia a un elemento común del inmueble o a la vía pública, puedan ser objeto de propiedad separada, la cual llevará consigo un derecho de copropiedad sobre los elementos del edificio que son necesarios para el uso y disfrute del piso o local. Estos elementos comunes son: el zaguán, escaleras, ascensores, tejados, etc. La Comunidad de titulares de estos pisos y locales se llama Comunidad de Propietarios.

Su regulación se recoge en la Ley 49/1960, de 21 de Julio (BOE de 23 de julio de 1.960), que ha sufrido varias reformas, la más reciente, en el año 2003.

¿Qué se necesita para instalar elementos que faciliten la movilidad de las personas discapacitadas - un ascensor o una rampa - en un edificio en régimen de propiedad horizontal?

Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal llevada a cabo en el año 2003, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, es decir, de la configuración inicial del edificio en conjunto y de cada piso o local en particular, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Esto quiere decir que exige una doble mayoría. En primer lugar de propietarios; esto es, si son 7 propietarios, deberían estar a favor, como mínimo 4. En segundo lugar, de cuotas. Cuando se construye una casa de pisos, cada uno de ellos cuenta con una participación en los elementos comunes de la totalidad del inmueble, participación que se determina con un porcentaje. Dicha cuantía viene en la escritura de cada uno de los pisos. Hace falta que el porcentaje sumado de las personas que quieren instalar el ascensor o la rampa alcance, como mínimo, el 51%.

El camino a seguir sería solicitar mediante un escrito al Presidente de la Comunidad, del que habrá que quedarse con una copia firmada que acredite la recepción por éste, que, conforme al artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Junta de propietarios habría de estudiar y pronunciarse sobre la instalación de un ascensor o de una rampa. El presidente estará obligado a incluir dicha mención en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Tal como se encarga de establecer la Ley en su artículo 17.1, "Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios". Esto quiere decir que si la mayoría de los vecinos están de acuerdo en instalar un ascensor o una rampa, por ejemplo, dicho acuerdo obliga al resto de los copropietarios.

A estos efectos, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Una vez tomado el acuerdo, debe cumplirse pues, conforme establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 18.4, los acuerdos de la Junta de Propietarios son ejecutivos.

Por tanto, existiendo el acuerdo de la instalación del ascensor o la rampa, deberá requerirse al Presidente de la Comunidad para que se ejecute el acuerdo tomado. Asimismo, sería interesante solicitar un certificado del contenido concreto del acuerdo.

En el caso en que la Comunidad no hiciera nada, el paso siguiente sería acudir ante el juez para que obligase a la citada Comunidad a hacer la obra. Sin embargo, se trataría de un proceso lento y que tendría costes, y aunque se terminase ganando (lo cual es lo normal), se retrasaría el proceso de instalación.

Así, la medida más rápida y efectiva sería denunciar este hecho al Servicio de Urbanismo Municipal de la Localidad donde se resida. Asimismo, denunciar dicho hecho ante la Consejería de Urbanismo de la Comunidad Autónoma de residencia. Esto es así, ya que existe normativa sectorial que regula la eliminación de barreras arquitectónicas. A través de la vía administrativa, que podría llegar a la imposición de sanciones a la Comunidad, se podría "motivar" a esta a la instalación de la rampa o ascensor.

Por otra parte, si se convoca la Junta de Propietarios y ésta vota en contra de la propuesta de instalación, el paso a realizar sería impugnar judicialmente el acuerdo, conforme al procedimiento establecido en el artículo 18 de la Ley 49/1960, solicitando al juez la anulación del acuerdo y que se declare la obligación de realizar la instalación del ascensor o de la rampa.

¿Es necesario contar con un determinado porcentaje de minusvalía para exigir la instalación de elementos que faciliten la accesibilidad?

Ni la Ley de Propiedad Horizontal ni en la normativa autonómica se establece la necesidad de una determinada minusvalía para poder instalar este tipo de elementos. Estos pueden ser instalados por la mera conveniencia o comodidad para los propietarios de un inmueble.

Ahora bien, en caso de falta de acuerdo entre estos y, de cara a la utilización de los recursos legales previstos en casos de discapacidad, se considera que valdría únicamente con contar con una minusvalía declarada de al menos el 33 %.

¿Quién ha de pagar la instalación del ascensor o la rampa?

Tal como establece el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, la instalación del ascensor obligaría a todos los propietarios del inmueble, debiendo éstos abonar el ascensor o la rampa en su totalidad.

Conforme a lo establecido en el artículo 9 e) de la misma Ley, los propietarios deberán contribuir a financiar la instalación "con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización". Esto quiere decir que se debe pagar conforme al porcentaje establecido en la escritura de división horizontal de la casa, siendo ilegal el pacto de establecer un sistema de pagos diferenciado para el ascensor o la rampa.

En el caso de los ascensores, suele suceder que los vecinos propietarios de pisos bajos de las casas o de las primeras plantas, muchas veces no tienen inconveniente a que se instale el ascensor, ya que en principio no lo utilizarían (caso de las plantas bajas), pero lo que no quieren es pagar. Tal como le hemos dicho, el acuerdo de instalación obliga a todos los propietarios a pagar, pero algunas comunidades llegan a algún tipo de acuerdo con los propietarios que no quieren pagar, mediante el cual estos dan su consentimiento a la obra, pero no pagan. En algunos casos lo que se suele hacer es instalar una llave en el ascensor, de forma que éste sólo funcione si la persona tiene la llave. Ésta se le entrega a los propietarios que han pagado, y si alguna persona que no pagó, en su día quiere incorporarse, se le liquidaría la parte que debiera haber pagado (art. 11 LPH), y se incorpora al uso del ascensor.

En definitiva, el pago debería distribuirse conforme al sistema de porcentaje establecido en la escritura de división horizontal, o en su defecto por las normas generales de la Comunidad. En principio, sería ilegal la modificación de dichas cuotas.

Una vez acordada por la Comunidad la instalación de un ascensor o rampa, ¿Qué trámites son los siguientes?

Una vez adoptado el acuerdo de instalación de un ascensor debe realizarse un proyecto de obra, firmado por Arquitecto o Arquitecto Técnico. Los servicios competentes del Ayuntamiento de que se trate, a la vista del mencionado proyecto, concederán, o no, la licencia de obra. Es decir, la licencia de obra es posterior al acuerdo de instalación del ascensor.

Si se aprueba en la Junta de Propietarios la instalación de un ascensor, y el Ayuntamiento concede la correspondiente licencia de obra, los propietarios que se oponen no podrían hacer nada. No podrían denunciar la obra al Ayuntamiento, ya que éste la ha autorizado, y las molestias que se les causen deberían soportarlas, conforme establece el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Normalmente y, en relación con la con la instalación de ascensores, se suele plantear el problema de la reducción del hueco de la escalera. En cuanto a las dimensiones de ésta, en principio, las normas técnicas de la edificación, establecen que debe tener una anchura mínima de 100 cms. Sin embargo, y así lo constata la propia experiencia, en algunos casos los Ayuntamientos han concedido licencia para reducir la escalera, incluso hasta a 90 cms., si con ello se facilitaba la instalación de ascensores para personas ancianas o discapacitadas. Especialmente en los supuestos en los que existen empresas que construyen ascensores a medida para casas que instalan dichos aparatos a posteriori, una vez construidas las casas. Incluso, los Ayuntamientos conceden licencia para instalar ascensores pequeños, donde no llega a entrar una silla de ruedas, porque tienen la consideración que un ascensor pequeño es mejor que no tener ascensor.

¿Qué ocurre si, para instalar un ascensor, hay que invadir parte de una vivienda particular?

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal efectuada por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal, favorece la instalación de ascensores, si bien aún se plantean algunos problemas cuando dicha instalación requiere "expropiar" parte de la vivienda de otros propietarios.

Con carácter general, conforme al articulo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Sin embargo, las obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirán solamente el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Por tanto, con carácter general, la instalación de un ascensor necesitaría únicamente la mayoría de los propietarios.

Ahora bien, el propio articulo 17.1 LPH se encarga de establecer una mención: "sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley".

Concretamente, en el artículo 10 se determina que será obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Asimismo, la Comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Dado que la instalación de un ascensor excede el importe superior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, sería de aplicación el artículo 11 LPH.

Así, en el apartado tercero de dicho artículo se establece que cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la Comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Sin embargo, en el apartado siguiente se establece que las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.

Por tanto, aunque conforme al artículo 17.1 LPH bastase únicamente el voto afirmativo de la mayoría de los propietarios que a su vez fuesen mayoría de cuotas de participación para instalar el ascensor, es requisito si ne qua non el consentimiento expreso de los propietarios de las viviendas que resulten afectadas por la instalación.

¿Qué podría hacer la Comunidad?

Normalmente, lo que se suele hacer es tasar por una inmobiliaria o por una sociedad de tasación los metros afectados, e indemnizar al propietario en cuestión. Ahora bien, si los propietarios no quisieran vender, o si pidieran un precio desproporcionado, poco se podría hacer. Esto es así, porque legalmente, no se puede obligar a un propietario a sufrir esa merma o "expropiación" de su propiedad.

¿Cuál sería la única vía de actuación?

Convocar una Junta General Extraordinaria que llevara como único punto del orden del día "instalación de ascensor: medidas a adoptar". En esa Junta a la que deberían ser citados todos los propietarios se estudiarían los presupuestos del ascensor y se ofrecería a los propietarios de los locales afectados la indemnización por la obra a realizar; si estos la rechazaran por insuficiente, o pidieran mayor cantidad; no habría acuerdo. En tal caso, sólo quedaría la posibilidad, incierta en su resultado, de impugnar el acuerdo de la Comunidad, solicitando al Juez que declarase la obligación de los dueños de las viviendas afectadas de ceder la parte necesaria de las mismas para la instalación del ascensor.

¿Hay alternativas a la negativa de la Comunidad de Propietarios de instalar el ascensor o la rampa?

En el caso en que no se pueda aprobar la instalación del ascensor o la rampa, con carácter general, puede recurrirse a lo establecido por la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre limites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad (BOE de 31 de mayo de 1.995).

Dicha Ley se aplica a las obras de adecuación de fincas urbanas ocupadas por personas minusválidas que impliquen reformas en su interior, si están destinadas a usos distintos del de la vivienda, o modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la finca urbana y la vía pública, tales como escaleras, ascensores, pasillos, portales o cualquier otro elemento arquitectónico, o las necesarias para la instalación de dispositivos electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, se realizarán de acuerdo con lo prevenido en la presente Ley.

Dentro del campo de aplicación se encuentran las personas con discapacidad, pero se establece expresamente que son directamente aplicables por los mayores de setenta años sin que sea necesario que acrediten su discapacidad con certificado de minusvalía.

Los requisitos materiales se encuentran en su artículo 3:

  • Ser el titular o el usuario de la vivienda una persona con disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas, se precise o no el uso de prótesis o de silla de ruedas.
  • Ser necesarias las obras de reforma en el interior de la finca urbana o en los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, de modo que se permita su adecuado y fácil uso por personas con discapacidad, siempre que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, que no menoscaben la resistencia de los materiales empleados en la construcción y que sean razonablemente compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio.

El procedimiento es el siguiente:

La persona discapacitada notificará por escrito al propietario, a la Comunidad o a la Mancomunidad de propietarios, la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía. Se acompañará al escrito de notificación el proyecto técnico detallado de las obras a realizar.

En el plazo máximo de sesenta días, la Comunidad o la Mancomunidad de propietarios comunicarán por escrito al solicitante su consentimiento o su oposición razonada a la ejecución de las obras; también podrán proponer las soluciones alternativas que estimen pertinentes. En este último supuesto, el solicitante deberá comunicar su conformidad o disconformidad con anterioridad al ejercicio de las acciones judiciales pertinentes. Transcurrido dicho plazo sin efectuar la expresada comunicación, se entenderá consentida la ejecución de las obras de adecuación, que podrán iniciarse una vez obtenidas las autorizaciones administrativas precisas. La oposición comunicada fuera de plazo carecerá de eficacia y no impedirá la realización de las obras.

Comunicada en el tiempo y forma señalados la oposición a la ejecución de las obras de adecuación, o no aceptadas las soluciones alternativas propuestas, el titular o usuario de la finca urbana podrá acudir en defensa de su derecho a la jurisdicción civil, tramitándose el procedimiento como juicio verbal – arts. 437 y ss Ley de Enjuiciamiento Civil -. El juez dictará sentencia reconociendo el derecho a ejecutar las obras en beneficio de las personas discapacitadas, pudiendo, no obstante, declarar procedente alguna o parte de las alternativas propuestas por la parte demandada.

Los gastos que originen las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes correrán a cargo del solicitante de las mismas, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que pueda obtener, de conformidad con la legislación vigente. Normalmente suelen existir subvenciones concedidas por los servicios de vivienda y urbanismo, así como los servicios sociales, para la remoción de las barreras que impiden, o dificultan, la movilidad de las personas con discapacidad.

Las obras de adecuación realizadas quedarán en beneficio de la propiedad de la finca urbana.

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